Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.
Стартовый капитал
Если вы думаете, что инвестиции - занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор - любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы - тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.
Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.
Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м
Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.
«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», - поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.
плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость
- Высокая доходность - от 8 до 12% годовых , в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
- Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
Расходы и риски
Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует бо льших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота .
Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц ), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам.
Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.
Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше .
Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения - съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.
Правильный выбор
Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.
Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность - важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости - от кафе и ресторана до продуктового магазина.
При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.
Идеальная планировка - прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.
Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве
Инвестиции | Жилая недвижимость | Доход | Коммерческая недвижимость | Доход |
3 млн рублей | Студия до 16 кв. м | офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м | ||
7-8 млн рублей | Одно-двухкомнатная квартира | Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения площадью до 50 кв. м в строящемся доме | ||
10-15 млн рублей | Двух-, трехкомнатная квартира | Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией. |
Как частному инвестору заработать на жилье и коммерческой недвижимости?
Частный инвестор может заработать, инвестируя в три сегмента недвижимости: жилье, офисы и торговые помещения. Однако выбирая наиболее дешевый вариант из трех, например, покупку квартиры, нужно быть готовым и к малой доходности.
Минимальная стоимость квартиры в Москве составляет около 6 млн рублей - в этом случае можно рассчитывать на однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы. Это и есть минимальная сумма для инвестирования. По мнению экспертов, однокомнатные квартиры, даже на окраине города, вполне подходящий вариант для сдачи в аренду. Однако наиболее традиционная схема - это покупка квартиры в новостройке на этапе котлована. В этом случае первоначальная сумма будет даже меньше, а итоговая доходность - порядка 25% - рост стоимости квартиры по мере строительства дома. Правда такую прибыль можно получить за два года - время строительства дома.
Чтобы заработать на коммерческой недвижимости, нужно располагать большей суммой. Например,
Минимальная сумма для инвестирования в офисы составляет 8 - 10 млн рублей.
«Правда, в этом случае инвестору будет доступна лишь небольшая часть площади в бизнес-центре, что чревато возникновением конфликта интересов с другими собственниками, и может привести к дополнительным затратам на управление и эксплуатацию или вовсе завершиться необходимостью продажи доли. Для минимизации этих рисков стоит покупать как минимум этаж в бизнес-центре, а лучше все здание целиком. Но в этом случае счет ведется уже на десятки миллионов долларов», - говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.
Больший выбор будет, если инвестор располагает суммой в 15 млн рублей - что равноценно стоимости квартиры в сегменте бизнес-класса. «По сравнению с жилой недвижимостью, доход и окупаемость вложенных средств в коммерческие объекты выше в два раза. Если за приобретенную с целью последующей сдачи в аренду квартиру можно получать ежегодно 4-6% годовых, то объекты стрит-ритейла, расположенные в удачном месте, приносят 10% годовых. Окупаемость квартиры составляет порядка 18 лет, на рынке коммерческой недвижимости - 9-10 лет», - говорит директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.
Наиболее привлекательными для последующей сдачи в аренду для частных инвесторов являются торговые площадки и объекты стрит-ритейла. Это помещения с площадью до 500 кв. м, расположенные на улицах с большой проходимостью. Здесь, как правило, располагаются небольшие офисы продаж, отделения банков и т.п., а также предприятия сферы услуг (салоны красоты, кафе, магазинчики и т.п.).
«При оценке инвестиционной привлекательности недвижимости стоит руководствоваться двумя показателями: доходностью и дельтой стоимости продажи и приобретения. На сегодняшний день
Доходность коммерческой недвижимости составляет от 9 до 13 % годовых, в отдельных случаях она достигает 15 %.
В то время как доходность жилой недвижимости в массовом сегменте находится в диапазоне 6 - 8 %, а в элитном сегменте - 2 - 5 % годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова. Таким образом, по двум этим показателям инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее интересны», - говорит региональный директор по инвестициям Colliers International Россия Владимир Сергунин.
«Доходность инвестиций в жилье более чем вдвое ниже, чем в помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект street-retail расположен в новостройке, находящейся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%. Сравнение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость можно рассмотреть на примере. Сравним ставки аренды: качественное помещение street-retail в центре Москвы - более 2000 $/кв. м/год, офисы в пределах Садового кольца в среднем - 800-850 $/кв. м/год, квартира эконом-класса на первом этаже в аналогичном месте - 300-350 $/кв. м/год. На данном примере отчетливо видно, что в центре Москвы для арендного бизнеса гораздо выгодней использовать квартиру на первом этаже (если квартира может быть переведена в нежилой фонд) как нежилое помещение», - рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, зависит от стандартных условий: местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои. «Считается, что инвестиции в жилую недвижимость обычно более понятны для частного инвестора, но и в этом сегменте существуют определенные риски, прежде всего связанные с необходимостью работы с физическими лицами.
Юридические лица более предсказуемы, и у арендодателя больше возможностей взыскать плату при возникновении проблем.
Еще одним интересным отличием рынка офисной недвижимости от жилой заключается в том, что при привлечении брокера к сдаче площадей в аренду комиссию обычно платит арендодатель, а не арендатор, как при сдаче квартиры», - объясняет Елена Семенихина.
Однако в некоторых случаях жилье может быть более доходным - но тут нужно рассматривать каждый конкретный вариант. «Например, в ММДЦ «Москва-Сити» предлагают два вида недвижимости: офисы и апартаменты. Так вот, у апартаментов доходность выше, так как у них выше стоимость. Если же сравнивать офисы «Москвы-Сити» и квартиры расположенного поблизости современного ЖК («Дом на Мосфильмовской»), то доходность будет больше у офисов ММДЦ «Москва-Сити. Частным инвесторам стоит вкладывать средства в нежилые помещения на первых этажах жилых комплексов. Такие помещения, особенно если их использовать под торговлю, имеют самую высокую доходность - до 40% годовых. Для частных инвесторов, у которых ограничен бюджет, это будет самым выгодным путем инвестирования», - считает руководитель отдела маркетинга SEZAR Group Елена Карпова.
Срок окупаемости коммерческой недвижимости в Москве - около 10 лет. «На мой взгляд, в Москве районные ТЦ имеют высокую инвестиционную привлекательность, можно даже сказать, что это новая ниша, имеющая высокий потенциал. Например, торговый центр, расположенный внутри кластера площадью 5-10 тыс. кв. м, имеет срок окупаемости, на сегодняшний день, от 8 до 11 лет, а в некоторых случаях и меньше, тогда как срок окупаемости вложений в крупный ТЦ составляет 9-14 лет», - говорит Денис Колокольников.
В условиях, когда экономическая ситуация в стране нестабильна, обесцениваются денежные активы, вложение инвестиций в недвижимость все же остается одним из надежных и безопасных видов вложений, который не только сохраняет капитал, но и приносит постоянный доход. Стоимость на недвижимость незначительно подвержена изменениям, чем цена на акции, и приносит прибыль не только от прироста начальной себестоимости, но и от сдачи ее в аренду.
За последние десятилетия, ликвидная недвижимость стала составляющей частью рынка инвестиций. Имея свободные финансовые активы, их владелец интересуется выгодным денежным вкладом. Так уж сложилось, что на сегодняшний день самым заманчивым и более прибыльным способом вложения средств являются инвестиции именно в недвижимость. Это наиболее перспективный и рентабельный способ вклада средств вне зависимости от экономической или политической ситуации.
Сегодня россиян больше интересует вложение свободных активов в недвижимость с целью получения дохода, нежели приобретение недвижимость для жилья. В настоящее время рынок недвижимости - это один из инструментов доходного вложения капитала, с целью приумножения и увеличения его стоимости.
Однако, стоит помнить о том, что любая сделка с недвижимостью это элемент, инвестиционного процесса подразумевающий сроки вложения, размер и форму вклада. Конечно же, такие сделки сопряжены с фактором риска. Любая недвижимость городов всегда будет представлять повышенный финансовый интерес, так как в мегаполисах бизнес развивается более активно. Именно поэтому выгоднее приобретать коммерческие помещения, квартиры или дома все же в больших городах, чем становиться счастливым обладателем шикарного объекта, где-нибудь в глубинке.
Коммерческая недвижимость.
Инвестировать денежные средства в коммерческую недвижимость, с целью получения постоянного дохода предпочтительнее в объекты, предназначенные для торговли, бизнеса или развлечений в мегаполисах. Ведь благосостояние народа с каждым годом растет, стало быть, и тратят они больше средств на совершение покупок и развлечений. Поэтому опытные инвесторы, имея свободный капитал или готовые оформить кредит, предпочитают вкладывать денежные средства в различные развлекательные центры или торговые комплексы. Такая недвижимость начнет приносить существенную прибыль довольно быстро.
Жилая недвижимость.
Представляют интерес и инвестиции в недвижимость для жилья. Ведь стоимость жилья падала только в связи с дефолтом 1998 года и мировым финансовым кризисом в 2009 году, хотя это снижение длилось недолго и уже через несколько лет стоимость на жилую недвижимость возвращалась на докризисный уровень. Рост цен в последние годы составляет от 3 до 5 процентов в год. Говоря о жилом объекте недвижимости, нужно отметить, что лучше продаются и сдаются внаем одно- или двухкомнатные квартиры, а оперировать большими квартирами не очень выгодно.
Земельные участки.
До кризиса 2009 года, инвестиции в землю были доходным вложением финансовых средств. Покупая землю в инвестиционно-спекулятивных целях, нужно помнить, что большинство девелоперов избавляются в первую очередь от неликвидных участков. Инвестируя капитал в земельные участки, нужно определиться с их спросом. Земля должна пользоваться спросом на рынке и быть реализована в короткие сроки. Наименьшим стоимостным изменениям подвержены участки земли, предназначенные для индивидуального жилищного или дачного строительства.
Инвестиционная привлекательность недвижимости как объекта для вложения капитала с целью получения дохода, требует постоянного прогноза его развития на рынке.
Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:
- К недвижимости коммерческого типа относятся апартаменты, офисы, торговые площади и многое другое.
- Эксплуатация и перепродажа — два способа заработать коммерческой недвижимости. Эксплуатация — сдача в аренду или применение для своих коммерческих нужд, а перепродажа — игра на увеличении стоимости объекта с течением времени.
- Как правило, инвестирование в коммерческую недвижимость требует большего капитала, а также опыта и времени.
Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.
Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.
Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.
Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:
Получение ренты
У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:
- Офис. В качестве арендатора могут выступать юридические фирмы или стартап-проекты. Как правило, помещения арендуются сроком от пяти до десяти лет.
- Жилые здания. Многоквартирные жилые дома обычно арендуются частными лицами. В большинстве случаев — не более чем на год или даже несколько месяцев. Однако бывают и долгосрочные контракты.
- Промышленные объекты. Склады и заводы. Типичный арендатор — производственная или дистрибьюторская компания. Как правило, подобные объекты располагаются в отдаленных районах, плохо подходящих для постоянного проживания или открытия коммерческих объектов вроде торговых центров. Длительность аренды промышленной недвижимости обычно составляет пять лет и более.
Рост стоимости и перепродажа
Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.
В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города. При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.
Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику. Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату. Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка. В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.
Реальный пример из практики: инвестиции в апартаменты
Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года. Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет. Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.
Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов. Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание. Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.
Подведем итоги
- В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость чаще обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода.
- Коммерческая недвижимость — это сложный актив и по совместительству — дефицитный ресурс. Такие объекты всегда обладают внутренней ценностью и возрастают в цене с ходом времени.
- Ценность коммерческой недвижимости обусловлена ростом экономики в целом.
Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору. Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы. Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.